Cuando solicita una hipoteca en un banco, es como comprar en una tienda que tiene un solo proveedor. Cuando solicita el préstamo mediante un corredor hipotecario (mortgage broker), su expediente se presenta para que varios prestamistas compitan. Esa es la diferencia principal, pero la mayoría de los prestatarios nunca ve cómo influye en el precio. Veamos cómo funciona.
Cómo determina el precio de su préstamo un banco
Un banco minorista le cotiza según su propia hoja de tasas. Esa hoja parte del mismo mercado que usan los demás: las tasas hipotecarias fluctúan a diario según los mercados de bonos. Sin embargo, para cuando la tasa llega a usted, el banco ya ha agregado su margen minorista: gastos de sucursales, compensación del oficial de préstamos, mercadeo y margen de ganancia previsto. El oficial de préstamos con quien usted habla no puede ofrecer su expediente a otros prestamistas. Si esa semana sus precios no son competitivos para su situación, eso es lo que le ofrecerán.
No hay nada deshonesto en esto. Es simplemente un hecho estructural: el oficial de préstamos de un banco solo puede ofrecerle el dinero de ese banco.
Cómo determina un corredor hipotecario el precio del mismo préstamo
Un corredor hipotecario trabaja en el mercado mayorista. Los prestamistas mayoristas —muchos de ellos son divisiones de las mismas instituciones que operan sucursales minoristas— publican sus precios para los corredores con tasas inferiores a las minoristas, porque el corredor se encarga del trabajo que, de otro modo, haría la sucursal: recibir la solicitud, reunir el expediente y atender al prestatario.
Cuando calculamos el precio de un expediente en Verified Home, presentamos simultáneamente la misma situación a un grupo de prestamistas mayoristas. Cada semana, distintos prestamistas buscan distintos tipos de expedientes: uno quiere más préstamos jumbo, otro ofrece precios competitivos para préstamos DSCR para propiedades de inversión y un tercero ofrece las mejores condiciones para una compra convencional con un pago inicial del 3%. El prestatario obtiene el préstamo del prestamista que más desea su expediente.
«Pero el banco dijo que los corredores cobran cargos»
El prestamista mayorista paga la compensación del corredor, y esta se detalla en su Estimación del Préstamo (Loan Estimate), el mismo documento donde aparece el precio que ofrece un banco. La comparación justa no es «¿hay cargos o no?», sino comparar el costo total de dos Estimaciones del Préstamo: la tasa, los puntos y los costos de cierre totales. Le recomendamos solicitar una cotización de un banco y compararla. Si un corredor no puede ofrecerle mejores condiciones que el banco para el mismo expediente, se lo dirá; y comparar no le cuesta nada.
Cuándo son más importantes los corredores
Para un expediente típico —buen crédito, ingresos W-2 y un pago inicial del 20% para una residencia principal—, un corredor suele ofrecer mejores precios, aunque la diferencia puede ser modesta. La diferencia aumenta rápidamente cuando el expediente presenta ciertas particularidades:
- Ingresos de un trabajador por cuenta propia. Los bancos evalúan los expedientes según una sola categoría. Los corredores tienen programas basados en estados de cuenta bancarios y agotamiento de activos con varios prestamistas.
- Propiedades de inversión. Los préstamos DSCR, para compra, remodelación y reventa (fix & flip) y el financiamiento mediante préstamos puente casi no existen en las sucursales minoristas.
- Marcas negativas en el crédito o una relación deuda-ingresos (DTI) alta. El rechazo de un prestamista puede convertirse en la aprobación de otro, con un ajuste en el precio. Un corredor sabe cuál es cuál antes de presentar la solicitud.
- Préstamos jumbo. Los precios de los préstamos jumbo varían entre prestamistas más que los de cualquier otro producto; a menudo, la diferencia llega a medio punto el mismo día.
En resumen
Un banco le da una cotización. Un corredor organiza una competencia entre prestamistas. A veces, la cotización del banco resulta ser la mejor y un buen corredor se lo dirá directamente, pero usted no puede saberlo sin comparar.
Si quiere saber qué precio podría obtener para su expediente, envíenos los detalles de su situación. No necesita proporcionar su número de Seguro Social ni autorizar una consulta de crédito: un corredor con licencia revisará la información y le responderá a más tardar el siguiente día hábil. O, cuando esté listo, inicie una solicitud.
Verified Home LLC is a mortgage broker, not a lender, and arranges loans with third-party providers. This article is general information, not financial advice, an offer of credit, or a commitment to lend. All loans are subject to credit approval and program eligibility. NMLS #2693996. Equal Housing Opportunity.