Los compradores usan «precalificado» y «preaprobado» como si fueran lo mismo. Los agentes de bienes raíces que representan al vendedor no. Cuando llegan dos ofertas por la misma casa con precios similares, gana la que está respaldada por una preaprobación real; y los agentes del otro lado pueden notar la diferencia en unos diez segundos. Esto es lo que distingue a ambas y por qué importa más de lo que muchos compradores creen.
Precalificación (pre-qualification): un cálculo basado en sus propias respuestas
La precalificación es lo que obtiene con una llamada telefónica de cinco minutos o un formulario en línea. Usted indica sus ingresos, sus deudas y su pago inicial; el prestamista hace un cálculo rápido y emite una carta que dice que, posiblemente, podría pagar una vivienda de cierto precio. No se verifica nada. Ningún suscriptor ha revisado sus documentos.
La precalificación sí tiene una utilidad: al comienzo de su búsqueda, le permite saber en qué rango de precios buscar. Pero ¿sirve como prueba de que su financiamiento llegará al cierre? Es solo una suposición con membrete, y los agentes de bienes raíces que representan al vendedor han visto demasiadas transacciones precalificadas fracasar durante la suscripción como para considerarla algo más.
Preaprobación (pre-approval): su expediente, realmente revisado
Una preaprobación auténtica significa que el prestamista revisó su crédito y verificó sus documentos —comprobantes de pago, formularios W-2 o declaraciones de impuestos, y estados de cuenta bancarios— antes de que usted haga una oferta. Así se responden de antemano las preguntas difíciles: ¿Se pueden tomar en cuenta los ingresos por bonificaciones? ¿El negocio secundario le ayuda o le perjudica? ¿Se puede verificar el origen de los fondos para el depósito?
Cuando emitimos una preaprobación en Verified Home, el expediente ya se ha revisado de la manera en que lo haría un suscriptor. Lo que queda entre el contrato y el cierre suele corresponder principalmente a la propiedad —la tasación y los títulos—, en lugar de descubrir en la tercera semana que los ingresos no están documentados como los describió el prestatario.
Esa es la diferencia que busca el agente de bienes raíces que representa al vendedor. Un comprador con un expediente verificado es un comprador cuya transacción puede cerrarse según lo previsto.
Por qué esto es una herramienta de negociación, no solo papeleo
Cuando hay varias ofertas, los vendedores no solo comparan precios: también comparan las probabilidades de que cada oferta llegue al cierre. Una preaprobación sólida le permite a su agente hacer afirmaciones que las otras ofertas no pueden respaldar:
- Un período más corto para la contingencia de financiamiento. La confianza en el expediente significa que usted puede comprometerse a un plazo de aprobación más rápido.
- Rapidez creíble. Si el expediente ya pasó por suscripción, una fecha de cierre rápida es una promesa, no una esperanza.
- Un corredor hipotecario que contesta el teléfono. Los agentes de bienes raíces que representan al vendedor suelen llamar al prestamista de una oferta que están considerando. Una llamada devuelta el mismo día que confirme «este expediente está verificado y llegará al cierre» ha ayudado a ganar transacciones incluso con ofertas inferiores a las de la competencia.
En la práctica, una preaprobación puede funcionar como una ventaja en el precio: los vendedores suelen aceptar una oferta un poco más baja del comprador cuyo financiamiento les inspira confianza.
Qué documentos llevar para obtener una preaprobación
La lista de documentos es más breve de lo que muchos compradores temen: comprobantes de pago recientes, dos años de formularios W-2 (o declaraciones de impuestos si usted trabaja por cuenta propia), dos meses de estados de cuenta bancarios y una identificación. Los compradores que trabajan por cuenta propia y los inversionistas que califican con ingresos de renta tienen otras opciones. Parte del trabajo del corredor hipotecario consiste en elegir el programa que mejor se ajuste a su expediente, ya sea un préstamo convencional, FHA o un préstamo VA si usted ha prestado servicio militar.
En resumen
Obtenga una precalificación para conocer su rango de precios. Obtenga una preaprobación antes de hacer una oferta. En un mercado donde las propiedades reciben varias ofertas, el expediente revisado por suscripción es el que se toma en serio.
¿Está listo para comenzar? Comuníquese con nosotros: le diremos exactamente qué necesita su expediente, y por lo general es posible obtener una preaprobación por escrito dentro de un día de recibir sus documentos. ¿Listo para empezar ahora? Inicie su solicitud y nos pondremos manos a la obra.
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