Si usted tiene 62 años o más, pero su cónyuge es menor de esa edad —o simplemente no será incluido como prestatario—, la solicitud requiere una revisión cuidadosa. Las preguntas clave no solo se refieren a cuánto capital de la vivienda (equity) podría estar disponible, sino también a quién figura en el título, quién ocupa la vivienda, qué protecciones se aplican y cuándo podría vencer el préstamo.
Puntos clave
- Por lo general, el prestatario de un HECM debe tener al menos 62 años; a un cónyuge menor de esa edad se le puede considerar cónyuge no prestatario.
- Antes de solicitarlo, se deben revisar el título, la condición de vivienda principal en Texas, los asuntos relacionados con los bienes matrimoniales, los fideicomisos y los gravámenes existentes.
- El posible prestatario debe completar una sesión de asesoría con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD, conforme a las reglas aplicables del programa.
- La posibilidad de que el cónyuge no prestatario permanezca en la vivienda después de un evento de vencimiento depende de que su situación esté documentada y de que se cumplan otros requisitos del HECM.
¿Cómo se solicita un HECM con un cónyuge no prestatario?
Para solicitar un HECM con un cónyuge no prestatario, identifique a ambos cónyuges desde el principio, revise la propiedad y el título, complete la asesoría requerida y luego presente la solicitud y los documentos de respaldo a través del proveedor seleccionado. La aprobación, los fondos, los costos, las opciones de pago y los términos del préstamo dependen de las circunstancias verificadas, la propiedad, los requisitos de FHA y el proveedor seleccionado.
¿Qué es un HECM y quién puede ser el prestatario?
Un HECM es una hipoteca inversa asegurada por FHA para propietarios de vivienda elegibles de 62 años o más. Permite convertir parte del capital de la vivienda en fondos del préstamo, mientras que, por lo general, el propietario sigue siendo responsable de los cargos de la propiedad y de cumplir los requisitos de ocupación.
El programa HECM para adultos mayores no se basa únicamente en la edad. La revisión de la solicitud puede incluir la propiedad, los gravámenes existentes, una evaluación financiera, información de crédito e ingresos, las obligaciones requeridas y la capacidad del prestatario para cumplir sus responsabilidades continuas relacionadas con la propiedad.
Por lo general, el proceso de solicitud sigue estos pasos:
- Conversación inicial sobre los objetivos, las personas que viven en el hogar, la propiedad y las deudas existentes.
- Recopilación de información del prestatario y su cónyuge.
- Revisión del título, la condición de vivienda principal, los gravámenes, los impuestos, el seguro y cualquier fideicomiso.
- Completar la asesoría con una agencia aprobada por HUD.
- Presentar la solicitud y los documentos de respaldo.
- Tasación, revisión del título, suscripción y cumplimiento de las condiciones finales.
- Cierre, una vez que el proveedor seleccionado y la compañía de títulos confirmen la estructura.
Para obtener respuestas sobre el proceso de solicitud y la preaprobación, utilice la página de contacto de Verified Home. También puede iniciar una solicitud en apply.verifiedhomellc.com.
¿Qué es un cónyuge no prestatario?
Un cónyuge no prestatario es un cónyuge que no figura como prestatario de un HECM, a menudo porque no cumple el requisito de edad para el prestatario o porque no se le incluye en el préstamo. Antes del cierre, deben verificarse su título, ocupación y posibles protecciones.
Se debe informar correctamente sobre el cónyuge menor de edad, aunque no vaya a firmar como prestatario. No dé por sentado que excluir a un cónyuge de la solicitud elimina las preguntas sobre el título, la ocupación o el pago del préstamo.
¿Qué debe verificar antes de presentar la solicitud?
Antes de presentar una solicitud, verifique la estructura propuesta del prestatario, la titularidad, la ocupación, el estado civil, la hipoteca existente, los cargos de la propiedad y las posibles protecciones del cónyuge. Solicite una explicación por escrito de cómo la estructura HECM seleccionada trata al cónyuge no prestatario a través de la página de contacto de Verified Home.
También puede ser útil comprender en qué se diferencia un corredor hipotecario de un banco al comparar opciones hipotecarias.
¿Puede un cónyuge no prestatario figurar en el título de un HECM en Texas?
Un cónyuge no prestatario puede tener una participación en la propiedad, pero la elegibilidad del título y las firmas requeridas deben confirmarse para la propiedad y la estructura HECM específicas. No cambie una escritura ni quite a un cónyuge del título antes de que el proveedor seleccionado y la compañía de títulos revisen las consecuencias.
¿Puede figurar en el título un cónyuge que no compra la vivienda?
La situación en el título de un cónyuge que no compra la vivienda depende de la titularidad propuesta, los requisitos del proveedor, el examen del título, el tratamiento de la vivienda principal y los documentos necesarios para el cierre. Es posible que toda persona con participación en la propiedad deba firmar ciertos documentos, aunque no sea prestataria.
Las normas de Texas sobre bienes gananciales y vivienda principal pueden hacer que esta revisión sea especialmente importante. Un cambio en la escritura podría afectar la propiedad, la herencia, la ocupación o la exigibilidad de la transacción.
¿Qué documentos sobre el título y el estado civil podrían solicitar?
El proveedor seleccionado o la compañía de títulos podrían solicitar una identificación oficial, información sobre el matrimonio, escrituras registradas, estados de cuenta de la hipoteca, registros de impuestos sobre la propiedad, información del seguro de propietario de vivienda y documentación sobre otros ocupantes.
Si la vivienda está en un fideicomiso, proporcione el acuerdo del fideicomiso, sus modificaciones, la información del fiduciario y la certificación u otros documentos que solicite la compañía de títulos. No siempre se puede obtener una hipoteca inversa con un fideicomiso; este debe revisarse para confirmar que cumpla los requisitos del programa y del título.
¿Qué deben preguntar los propietarios de vivienda en Texas sobre los fideicomisos y los gravámenes existentes?
Pregunte a través de la página de contacto de Verified Home cómo podría tratar el HECM propuesto una hipoteca existente, un préstamo con garantía hipotecaria, una sentencia u otro gravamen. Por lo general, un HECM debe resolver los gravámenes existentes al cierre, a menos que la estructura del proveedor seleccionado cumpla los requisitos del programa; por eso, no siempre se puede obtener una hipoteca inversa si ya hay una hipoteca.
Pregunte también cómo manejará la compañía de títulos los asuntos de vivienda principal en Texas, bienes gananciales, sucesión y fideicomisos. Estos asuntos pueden afectar las firmas y la exigibilidad. Puede solicitar a Verified Home, antes de firmar documentos, respuestas por escrito sobre la transacción propuesta.
¿Debe un cónyuge no prestatario completar la asesoría para el HECM?
El posible prestatario de un HECM debe completar una sesión de asesoría con una agencia de asesoría de vivienda aprobada por HUD antes de que el proveedor seleccionado pueda avanzar, conforme a las reglas aplicables del programa. El cónyuge no prestatario debe participar cuando esté permitido o se solicite, para que ambos cónyuges comprendan la transacción.
¿Qué ocurre durante la asesoría sobre hipotecas inversas aprobada por HUD?
La asesoría sobre hipotecas inversas aprobada por HUD abarca el programa HECM, las alternativas, los costos, las obligaciones de pago, los impuestos, el seguro, el mantenimiento, la ocupación y los posibles efectos en los herederos u otros integrantes del hogar. La asesoría es una instancia de orientación independiente; no equivale a una aprobación del préstamo ni garantiza que se reciban fondos.
El prestatario debe conservar el certificado de asesoría y confirmar con el proveedor seleccionado su vigencia y el momento en que debe completarse. Los requisitos pueden ser importantes si la solicitud se demora o cambia la estructura del préstamo. Puede dirigir sus preguntas sobre el proceso de solicitud a Verified Home.
¿Qué cónyuge debe asistir a la asesoría?
El cónyuge prestatario debe completar la asesoría requerida. El cónyuge no prestatario debe asistir siempre que la agencia lo permita o la transacción lo requiera, ya que su título, ocupación y posibles protecciones pueden afectar la seguridad de vivienda del hogar.
Lleve preguntas como estas:
- ¿Qué situación tendrá el cónyuge no prestatario en los documentos?
- ¿Qué requisitos de ocupación se aplican?
- ¿Qué ocurre si el prestatario fallece o se muda de forma permanente?
- ¿Qué cargos de la propiedad seguirán siendo responsabilidad del propietario?
- ¿Qué protecciones, si las hay, se aplican a este cónyuge?
¿Cuándo puede vencer un HECM si el cónyuge no es prestatario?
Un HECM puede vencer y hacerse pagadero después de un evento de vencimiento, que puede incluir el fallecimiento del último prestatario o su mudanza permanente de la vivienda, sujeto a las reglas aplicables del HECM y a los documentos del préstamo. La posibilidad de que el cónyuge no prestatario permanezca en la vivienda puede depender del estado civil, la ocupación, la divulgación de información y otros requisitos documentados para la transacción.
¿Qué ocurre si el cónyuge prestatario fallece o se muda?
El fallecimiento o la mudanza permanente del cónyuge prestatario pueden dar lugar a una revisión por parte del administrador del préstamo y al proceso de pago. El resultado para el cónyuge no prestatario depende de las reglas específicas del HECM, la situación documentada del cónyuge, la continuidad de la ocupación y el cumplimiento de los requisitos aplicables.
Lea detenidamente los documentos del préstamo y solicite una explicación del proceso a través de la página de contacto de Verified Home. Un abogado de Texas puede responder preguntas independientes sobre títulos, patrimonio sucesorio o bienes gananciales.
¿Puede el cónyuge no prestatario seguir viviendo en la vivienda?
Un cónyuge no prestatario podría permanecer en la vivienda solo si se cumplen los requisitos aplicables. Estos pueden incluir condiciones relacionadas con el matrimonio y la ocupación, la divulgación oportuna y otras reglas del HECM.
La respuesta debe confirmarse por escrito antes de firmar. No confíe en una afirmación general de que el cónyuge está “protegido” sin verificar la situación exacta y las condiciones a través de Verified Home.
¿Cómo afectan al préstamo los impuestos, el seguro, las reparaciones y el pago?
El saldo del HECM puede aumentar con el tiempo a medida que se acumulen intereses, cargos del seguro hipotecario y costos de administración. El propietario sigue siendo responsable de los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario de vivienda, el mantenimiento, las reparaciones requeridas y la ocupación.
No mantener la vivienda como residencia principal o no cumplir las obligaciones de pago de los cargos de la propiedad y de reparación puede generar un riesgo grave de incumplimiento o de pago del préstamo. Puede enviar sus preguntas sobre cómo maneja el proveedor seleccionado los impuestos, el seguro, las reparaciones y los avisos pendientes a través de Verified Home.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la edad mínima para obtener un HECM si mi cónyuge tiene menos de 62 años?
Por lo general, la edad mínima para ser prestatario de un HECM es 62 años. A un cónyuge menor de esa edad se le puede considerar cónyuge no prestatario en lugar de prestatario. La edad por sí sola no determina las protecciones del cónyuge, el tratamiento del título, los requisitos de ocupación ni los términos finales del préstamo. Por eso, verifique la estructura a través de Verified Home y una sesión de asesoría aprobada por HUD.
¿Puede figurar en el título un cónyuge no prestatario en una transacción HECM?
La elegibilidad del título y las firmas requeridas del cónyuge no prestatario deben confirmarse para la propiedad y la estructura del préstamo específicas. La propiedad, la condición de vivienda principal, los aspectos relacionados con los bienes gananciales, la escritura, los documentos del fideicomiso y los requisitos del proveedor seleccionado o de la compañía de títulos pueden afectar el cierre. No cambie el título sin recibir orientación específica sobre la transacción a través de Verified Home.
¿Qué ocurre con un HECM cuando fallece el cónyuge prestatario?
Un HECM puede vencer y hacerse pagadero después de un evento de vencimiento, pero el resultado para un cónyuge no prestatario depende de las reglas aplicables del HECM, su situación documentada, la ocupación y otros requisitos. Revise los documentos del préstamo y solicite una explicación para su caso a través de Verified Home y una sesión de asesoría aprobada por HUD.
Solicitar un HECM con un cónyuge no prestatario requiere abordar desde el principio las preguntas sobre el título y el pago. Comuníquese con Verified Home para obtener respuestas o hablar sobre la preaprobación, o inicie una solicitud en apply.verifiedhomellc.com.
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