Usted usó a un prestatario conjunto no ocupante (non-occupant co-borrower) para calificar para una hipoteca de compra en Texas, pero no quiere que esa persona quede vinculada a la vivienda para siempre. Para quitar a un prestatario conjunto no ocupante mediante un refinanciamiento (refinance) en Texas, por lo general necesita un préstamo nuevo, documentación completa, suficiente capital y la capacidad de calificar sin el prestatario que saldrá del préstamo.
Puntos clave
- Un refinanciamiento reemplaza la hipoteca original; por lo general, no basta con eliminar a un prestatario del pagaré existente.
- El prestatario que permanecerá debe calificar por su cuenta según los requisitos del nuevo programa de préstamo.
- El título, el consentimiento, el saldo de liquidación, el tiempo de tenencia, la ocupación y las reglas de Texas sobre refinanciamientos con retiro de efectivo pueden afectar la transacción.
- Planifique cómo saldrá el otro prestatario antes de cerrar la compra, no después de que surja un problema durante la suscripción.
¿Puede quitar a un prestatario conjunto no ocupante al refinanciar una hipoteca en Texas?
A menudo, el refinanciamiento liquida el pagaré original y establece una hipoteca nueva a nombre del prestatario que seguirá siendo responsable de la propiedad, siempre que califique por su cuenta.
Un prestatario conjunto no ocupante es una persona que comparte la responsabilidad de pagar la hipoteca, pero no vive en la propiedad financiada como su residencia principal. Esa persona pudo haber ayudado a que la compra calificara gracias a sus ingresos, activos o buen historial de crédito.
Qué debe lograr el refinanciamiento
El nuevo prestamista debe evaluar al prestatario que permanecerá según sus ingresos, activos, crédito, deudas, ocupación, estado de la propiedad, capital y las reglas del programa de préstamo. La aprobación no es automática solo porque se aprobó el préstamo original para la compra.
El nuevo préstamo puede ser un refinanciamiento a tasa y plazo (rate-and-term refinance), un refinanciamiento con retiro limitado de efectivo (limited-cash-out refinance) o un refinanciamiento con retiro de efectivo (cash-out refinance). Cada propósito tiene requisitos de suscripción distintos. Si retira capital de la vivienda, revise las reglas de Texas para el refinanciamiento con retiro de efectivo, incluidos los posibles requisitos de Section 50(a)(6).
Respuesta breve: Por lo general, se quita a un prestatario conjunto al liquidar la hipoteca original con un préstamo nuevo, no eliminando un nombre de manera informal.
Por qué quitar a alguien del pagaré no es lo mismo que quitarlo del título
El pagaré hipotecario establece quién es responsable del pago. El título establece quién es propietario. Quitar al prestatario conjunto del pagaré no lo quita automáticamente de la escritura.
Si el prestatario que saldrá también figura en el título, la compañía de títulos o el abogado de cierre debe determinar si se requiere una transferencia de escritura, una liberación, un consentimiento u otro documento. Las consideraciones relacionadas con los bienes gananciales y la exención de vivienda principal (homestead) en Texas también pueden afectar los documentos de cierre.
¿Puede un prestatario refinanciar una hipoteca sin el prestatario conjunto actual?
Es posible que el prestatario que permanecerá pueda refinanciar sin el prestatario conjunto actual, si el nuevo prestamista permite el cambio de prestatario y la persona que permanecerá califica por su cuenta. Es posible que el prestatario que saldrá aún tenga que firmar documentos de liquidación, título o consentimiento, especialmente si tiene una participación en la propiedad.
La compañía de títulos —no solo el corredor hipotecario— revisa la escritura, los gravámenes, el saldo de liquidación y los requisitos de liberación.
¿Qué documentos exigen los prestamistas para quitar a un prestatario conjunto no ocupante en el primer refinanciamiento?
Los prestamistas suelen exigir el expediente original de compra, información actualizada de la hipoteca y documentación completa del prestatario que permanecerá en el préstamo. También puede ser necesario contar con el consentimiento del prestatario que saldrá o con documentos relacionados con el título.
Documentos de cierre de la compra y estado de cuenta de la hipoteca actual
Conserve la Declaración de Cierre (Closing Disclosure) de la compra o el estado de liquidación, la escritura registrada, la información del pagaré original y el estado de cuenta actual de la hipoteca. Es posible que el prestamista también solicite el historial de pagos y la autorización para obtener el saldo de liquidación.
Guarde los registros que demuestren el origen del pago inicial, los fondos de regalo o la distribución de una cuenta de jubilación, si esos fondos afectaron el expediente de compra o las obligaciones actuales. Una lista de documentos para solicitar una hipoteca en Texas puede ayudarle a organizar el expediente.
Documentación de ingresos, activos, crédito y ocupación
El prestatario que permanecerá en el préstamo debe estar preparado para presentar una identificación, comprobantes de ingresos recientes, formularios W-2 o declaraciones de impuestos cuando se requieran, estados de cuenta bancarios y autorización para que el prestamista obtenga su informe de crédito.
Los ingresos de un trabajador por cuenta propia, por comisión, variables o provenientes de un empleo reciente pueden requerir un historial más extenso y documentos de respaldo. El prestamista también puede verificar que el prestatario ocupe la propiedad como residencia principal y que la vivienda siga siendo elegible para el programa seleccionado.
Documentos de título, liquidación, consentimiento y acuerdos familiares
Es posible que el prestatario conjunto que saldrá tenga que firmar una autorización de liquidación, escritura, liberación u otro documento de cierre. Si la persona se retira por motivo de divorcio, separación, herencia o un acuerdo familiar, el prestamista y la compañía de títulos pueden solicitar la orden judicial correspondiente, el acuerdo de conciliación u otra prueba.
No dependa de un acuerdo verbal entre familiares. La compañía de títulos o el abogado de cierre debe confirmar qué cambia legalmente la titularidad y qué exige el nuevo prestamista.
Si desea que revisemos su expediente antes de solicitar el préstamo, comuníquese con Verified Home para hacer preguntas sobre refinanciamiento o planificar una preaprobación.
¿Cuánto tiempo debe esperar antes de refinanciar y quitar a un prestatario conjunto no ocupante?
No existe un período de espera universal para todos los refinanciamientos en Texas. La respuesta depende del préstamo actual, el nuevo programa, el propósito del refinanciamiento, el historial del título, el historial de pagos, la ocupación, el capital y los requisitos adicionales del nuevo prestamista.
Qué suele significar el tiempo de tenencia exigido por el prestamista
El tiempo de tenencia de una hipoteca es el período que debe transcurrir después de obtener un préstamo, comprar una propiedad o cambiar el título antes de que un prestamista considere un refinanciamiento conforme a sus reglas de suscripción.
El requisito de tiempo de tenencia puede aplicarse a la hipoteca, la participación de propiedad, un refinanciamiento reciente o una transferencia del título. Algunos prestamistas pueden imponer requisitos que van más allá de las pautas de la agencia correspondiente. Antes de basarse en un plazo, pregunte si la transacción propuesta es un refinanciamiento a tasa y plazo, con retiro limitado de efectivo o con retiro de efectivo.
Los plazos para Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA y los refinanciamientos con retiro de efectivo pueden variar
Un préstamo convencional con un prestatario conjunto no ocupante debe cumplir las reglas de elegibilidad convencionales, pero el nuevo refinanciamiento también debe cumplir los requisitos vigentes. Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, VA y otros programas tratan de manera distinta la ocupación, los cambios de prestatario, el capital y el retiro de efectivo.
Una compra con FHA no se convierte automáticamente en un refinanciamiento con FHA sin una nueva suscripción. De manera similar, un refinanciamiento de Fannie Mae con un prestatario conjunto no ocupante depende de la estructura de prestatarios del nuevo préstamo y de la elegibilidad vigente.
El historial de pagos, los cambios recientes en el título, las deudas no declaradas, el capital insuficiente o un cambio de empleo pueden causar problemas incluso después de que transcurra el período de tenencia nominal. Conserve todos los estados de cuenta de la hipoteca y evite los pagos atrasados mientras se prepara para el refinanciamiento.
¿Cuáles son los obstáculos de suscripción más comunes al quitar a un prestatario conjunto no ocupante?
El problema más común es sencillo: el prestatario que permanecerá ya no califica por su cuenta. Otros obstáculos incluyen el historial de pagos, las complicaciones con el título, las restricciones del programa, los cambios en los ingresos, los resultados de la tasación y una solicitud de retiro de efectivo.
El prestatario ocupante ya no califica por su cuenta
Al quitar los ingresos del prestatario conjunto, puede aumentar la relación deuda-ingresos (DTI) del prestatario que permanecerá. Los cambios en el puntaje de crédito, las nuevas deudas, los ingresos variables, la documentación de trabajo por cuenta propia, los requisitos de reservas o un saldo mayor del nuevo refinanciamiento también pueden afectar la calificación.
Calcule con anticipación el saldo de liquidación, los costos de cierre, el valor de la propiedad y las obligaciones totales del nuevo préstamo. Es posible que una nueva tasación no confirme el capital previsto si el valor de mercado ha cambiado.
La primera hipoteca tiene problemas con el historial de pagos o el título
Los pagos atrasados, el historial de indulgencia de pago, las transferencias recientes de propiedad, los gravámenes que no se hayan liberado o los nombres que no coincidan en los documentos pueden retrasar o impedir el refinanciamiento. Revise el estado de cuenta actual de la hipoteca y el título antes de presentar una solicitud completa.
El programa seleccionado no permite la estructura prevista
Los programas convencionales, FHA, VA y otros tienen distintas reglas para prestatarios conjuntos no ocupantes y transacciones de refinanciamiento. Los requisitos adicionales del prestamista pueden ser más estrictos que las pautas básicas de la agencia.
No dé por sentado que un prestatario conjunto no ocupante puede permanecer en un refinanciamiento con retiro de efectivo ni que se puede quitar al prestatario que saldrá sin documentación del título.
En realidad, el refinanciamiento es una transacción con retiro de efectivo
Un refinanciamiento con retiro de efectivo en Texas con un prestatario conjunto no ocupante plantea preguntas distintas sobre la elegibilidad de los prestatarios, el capital, el título, el tiempo de tenencia y el cumplimiento de Section 50(a)(6). El prestatario que permanecerá aún debe calificar según el programa seleccionado, y el nuevo prestamista debe aceptar la estructura.
Preguntas frecuentes
¿Puede tener un prestatario conjunto no ocupante en un préstamo convencional y quitarlo al refinanciar?
Sí, un refinanciamiento convencional puede quitar al prestatario conjunto no ocupante si el prestatario que permanecerá califica por su cuenta y el nuevo prestamista aprueba la estructura. Por lo general, el refinanciamiento liquida el préstamo anterior, mientras que los requisitos de título y consentimiento se revisan por separado.
¿Se puede quitar a un prestatario conjunto no ocupante de un préstamo FHA en el primer refinanciamiento?
Un refinanciamiento con FHA y un prestatario conjunto no ocupante no es un proceso automático para quitar un nombre. El refinanciamiento propuesto, ya sea con FHA o convencional, debe cumplir los requisitos vigentes del programa y del prestamista respecto al capital, la ocupación, el crédito, los ingresos, el historial de pagos y los requisitos adicionales del prestamista.
¿Puede tener un prestatario conjunto no ocupante en un refinanciamiento con retiro de efectivo en Texas?
Es posible que se permita un prestatario conjunto no ocupante, pero la estructura de prestatarios y la elegibilidad para retirar efectivo son cuestiones distintas. Revise el programa seleccionado, las reglas del prestamista, los requisitos de Texas conforme a Section 50(a)(6), el título, el capital, el tiempo de tenencia y si el prestatario que permanecerá califica por su cuenta.
Un buen momento para planificar cómo quitar a un prestatario conjunto no ocupante mediante un refinanciamiento en Texas es antes de cerrar la compra. Comuníquese con Verified Home para obtener respuestas o planificar una preaprobación, o inicie una solicitud en apply.verifiedhomellc.com.
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